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ローンの謎を解く

このブログとリンクをしてもらっているさとちんさんの「202日記」で、【娘さんが家を買う予定がある話】があった。
 住宅ローンを組むにあたって、「頭金をいれないほうがお得になるかもしれない」という話があって、頭金を当然のようにいれて、ローンを組んだ世代のさとちんさんは、そんな話、あるの?と思ったという記述に、私も、そんな話、確かになさそう、と思ったので、ちょっと調べて今日のブログを書くことにした。書きながら調べて、考える回。

 ローンというのは、名前はともかく「長期間にわたる借金」。
 利子なしで貸してくれるとか、金利が「マイナス」の場合とかを除いて、利子は絶対払うことになるのが、現金で即金払いとの差なんだよね。お金を借りてくれたら銀行に返してもらう時、額面よりも減りますよ……ということになっていないことを考えると、ローンの金利は何パーセントかはあって、それを借りたら、その分多く返さなくてはならない。銀行はお金が返ってこないリスクも考えなくてはいけないから、金利ゼロでは貸してくれない。

 どんな仕組みで「頭金なしで借りてもお得」になるのか考えると、ここでいきなり「ないわー」となるのだが、不動産屋さんは、売るのが仕事だから、そこは「いい感じに演出する」ということも考えると、まず単純化したモデルで考えるとこうなる。
 
車を買うことにする。

1:チープ1号、100万円。
2:リーズナブル2号、300万円。
3:デラックス3号、500万円。

こういうのがあったとして、今お財布に100万円ある。チープ1号、即金で購入。支払金額は100万円。
リーズナブル2号をローン5年で頭金なしで金利2%で毎月払いにした場合は、支払金額は315万円ぐらい。
デラックス3号を同じ条件で5年ローンにすると支払総額が526万、10年だと552万。

で、ここで10年後まで行ってからの話をすると、チープ1号はもう、数万円の価値しかないと言われる。ディーラーで引き取ってくれはするものの、10万円。
 リーズナブル2号は、おや、意外と人気だね、50万円で引き取ってもらえた。
 デラックス3号は、これはほしい人が多かった、200万円で買い取りできますよ!さすが!

……となったときに
チープ1号:最後に残るのが10万円
リーズナブル2号:最後に残るのが50万円
デラックス3号:最後に残るのが200万円
――と計算して、ほーら、デラックス3号が一番お得!と、こういうことも、不動産屋さん的には「あり」らしい。
加えて、「ゴージャスな生活をする価値」もあるということらしい。チープ1号は、「お好みですけど、そんな車に乗るぐらいなら、レンタカーでもいいんですよねえ」なんて言われちゃって。

 払った利息の金額を考えると、チープ1号は「ゼロ」だし、デラックス3号は「52万円」も持っていかれるのに、それで本当に得といえるのか?
なんか、もやもやする。残った額が勝負ってことなんだろうなあ。(パターンA)。

 もういっこは、税金の問題。特に堅牢な作りにしました!というマンションだったりすると、あとで家が壊れましたー!住むところがなくなりましたから―!という人が減るということで、将来税金を頼る人が減るであろうという予想のもと、税金を優遇してくれる仕組みがある。それと、ローンがある人の住民税とか、所得税を軽くしてくれる措置もある。

 税金の割引額の計算は、金額の大きさと、借りている長さで計算されるので、「たくさん」「長く」借りている方がたくさん割引になる。税金を払わなくていい金額が増えるわけだね。
 税金の割引が効いている期間は、住み始める時期にもよるけれども、10年から13年らしい。
 低金利のローンを同じ期間で終わるように払えば(つまりローン期間は10年から13年の間)、利率と税金割引分の金額にもよるけど、「得になる」人もあるってことだ。(パターンB)

 とはいえ、これは「税金の額」によるのでは?給料がどのぐらい高いかで税金の額というのは決まっていて、たとえば年収200万円の人は、税金は大体13万円ぐらい。でも、年収2000万円だったら、500万円以上税金にもっていかれる。
 年収が高くて、税金が高いと、一部税金軽減でも結構な額になるってことで。高給取りなほど、使える制度ということなんだろうなあ。


 ついで、多分これが結構住宅を買うことにしないと全く知らなくてもすんでしまうことだけれど、給付金とか、次世代も住むことを想定したポイント制度とかで補助金が入ってくることも計算に入れる。(パターンC)

つまり、パターンA、B、Cの合わせ技によって、銀行の取り分である利子「ぐらいは」カバー出来ることもあります、というのが、頭金なしローンで得をする仕組みなんだろうな、ということは調べるとなんとなく見当がついた。貯金は定期預金とか、金融商品にしておいて、ちょっとでも利子を生み出させることで、払いだして頭金にするよりお得、とかそういうのもあると思う。

 やれやれ、ここでやっと、さとちんさんがコメント欄で
>>住宅購入時の頭金については、多い方がいいと思いがちなんだけど、
>>実はそうとは限らなくて、現在の低金利と住宅ローン減税を活用すれば
>> 頭金を少なく、住宅ローンを多くした方がお得になる場合があるらしいです。

……と書いていらっしゃったのが、そういうことなのかー。ということがわかった。

大体この条件を満たすとすれば、
A:資産価値が落ちづらい物件
B:収入が高いor高くなる見込みがあるので税金が減る分が多め
C:うまく条件があう補助金、給付金がある
……というのが必要ってことだね。

Cは今調べたらわかることだし、正確な話が不動産屋さんのほうで調べられるから問題なし。ただし中古物件だと取れる制度が少なかったと思う(10年ぐらい前にうちが買ったときにはそうだった)。
Bは、公務員とかだと話は簡単で、全額わかると聞いたことがある。友達は公務員でローンを組むときにこの計算をやって、退職金の最後の桁までわかっていたらしく、ぎりぎりいっぱいローンを組んだといっていた。普通にお勤めの人でも、「大体の計算」はわかるんだろうなあ。
ただ、大問題なのはA。
 私が住んでいる町の場合、マンションは大きく分けて3種類。例をあげよう。
 例1)イノシシが出たと噂のある山の上のマンションは、「子育てに最適、自然豊かな緑の町」みたいな感じに売られていた。値段は低かったが、駅には遠く、車必須の立地。内装は豪華で広かったので、確かにいい感じのマンションだった。
 例2)街中のイオンみたいなショッピングモールに近い当たりのマンションは、内装もそこそこ、大きさもそこそこで、値段も自然豊かなところよりは高いが、駅近より安く、小学校中学校、幼稚園などに近いのを強調。駅まで徒歩圏。
 例3)駅まで直通通路がついて、徒歩2分のマンションは「ほぼ駅」ぐらいのノリで、かなり強気のお値段。造りは豪華だという噂だったが、チラシを見ればすぐわかる狭さ。資産価値は「一番下がらない」とされていて、投資目的で買う人もあると言われていた。上層階は一億に乗るとか。

 この3種類のマンションの現在の価値はある程度値段が違うからわかるが、これが20年後、どのぐらいの価値が残っているかというのはとても分かりにくい。予想が難しすぎるんだよね。

 それにどこまでお得かなんて、割と絵にかいた餅のような気もする。大体ね、資産価値がいきてくるのって、「お金を借りる時」か、「売る時」なんだよね。つまり「高額のお金が突然必要になるようなことがある時」か、「住み替える時」か、「ローンが払えなくなる時」か、「死ぬ時」。
 よっぽどのことがない限り、ずっと住むのなら、資産価値がいくらであろうと、あんまり気にしてもしょうがない感じ。

お得に不動産買うって、難しいんだなあ。

 昔は、不動産をローンで買い、頭金を払って返していくのが当たり前だったのがなぜかというと、お金の価値が下がって、土地の値段がガンガン上がる時代だったので、最終評価額が払った額よりも高くなるからだったのだよね。ローン終わってから、売り払えば黒字。頭金をいれて、利子分を減らせばさらに黒字額アップ。上のパターンAの最終額が高くなるのが特徴。「持っていて損はしない」のが不動産という時代。

 令和の今はといえば、人口がこれから減っていき、宅地の必要性が下がって、土地の値段が上がらないどころか、下がるのでは、という予測もされて、都会の中心部はともかくも、そこまでの資産価値が見込めないかもしれないので、持ち家か、賃貸かという議論の決着がつかなくなってきている。売れもしない土地と、価値のない古い家と、高くつく修理代を払うぐらいなら、修理代はかからないし、いつでも便利なところへ住み替えて年をとってもやっていける賃貸のほうが……という選択もありだということになっているわけで。

 ローンを支払っている世代である私たち40代、友達を見回してみるといろいろだ。
 給料がどのぐらい来るかが一文残らずわかっていた公務員の友達は、ローンがギリギリすぎて財布の中身が月末2桁になってコーヒーを買えなかったことがあるそうだし、飲み会に誘っても来ない。孫が予想外に早く出来て、子供の世帯に援助を出すのに仕事を掛け持ちにして、「世間の休日は24時間戦えますか状態だ」と言っている友達もいる。
 専業主婦をしていると思っていたら、「思ったより学費がかかったから」とパートに出ることにした友達もある。
かと思えば、海外旅行の写真がしょっちゅうインスタグラムに上がる友達もいるし、一度買ったけど、不便だったからとマンション売って住み替えた人もいた。高そうな車の部品をかなりの頻度で付け替えている友達もいる。
 何にお金を使うか。ローンは少額を長く払うのか、繰り上げてさっさと返すのか。そういうライフスタイルは人それぞれだなあ、と思う。

 でも、その人それぞれを不動産屋さんは全然考えてくれない。
 子どもにお金がかからない幼稚園と公立小学校のうちにローンが終わるならあんまり問題はないだろうが、中学校が私立だったら年間の学費は、60万円から80万円ぐらいは必要で、高校、大学までの学費が必要として。ローンと、学費と、子供が複数ならどのぐらいに重なってくるのかとか、計算がややこしい。

 不動産屋さんは「今売れて、手数料が入ったらOK」であって、例えばローンが払えなかったとか、行きたい学校に費用の問題で行けなかったとか、生活が微妙に苦しいとか、節約が大変だとか……というようなことはあんまり考えてくれない。
 なんせ、不動産が高ければ高いほど、手数料も上がるんだもの、そりゃあ、高いほうが売りたいよね。
だから、「みかけだけ」お得でも、おすすめされちゃうわけで。

 やっぱり「頭金をいれなくてもお得になる時がある」というのは、計算上ありでも、生活していくうえでの感覚で「そう感じられるか」というのとは別だよなあ……と思う。貯金はなるべくなら崩したくないものだし、借金生活は長いより短いほうがいいような気がするし、毎月の家計はギリギリじゃないほうがいいだろうし。

「ファイナンシャルプランナー」とかに見積もりを頼むとわかるんだろうけど。時々、不動産の見学会に、ファイナンシャルプランナーの無料相談会とかが出来るという広告も見るけど、「今は家を買わないほうがいいです」なんて絶対言わないよねえ、だって不動産会社に雇われて来るんだもの。
 「正しく見える」診断結果は出してくれるだろうし、納得がいくように説明もしてくれると思う。でも……。
 そういう「住宅会社の息がかかっていない」ファイナンシャルプランナーがいればいいのにな、と思う。

 結局は「気に入った場所にある」「それなりに気に入った家に」住むのが一番。
 家の間取りや狭さは「慣れる」ので、譲れない点を最低限で、理想を狙わない。毎月返す金額は、無理の出ない程度で、「ギリギリ限度額いっぱい」は、やめたほうがいい。そう言ってくれた友達のアドバイスは今でも、いいアドバイスだったなあと思う。

 そのアドバイスに足すとしたならば、建っている場所だけは変えられないので注意、ということだろうか。幼稚園がちょっと遠くて、自転車で送り迎えだったけれども、のど元過ぎればなんとかだし、小学校は近かったが、小学校6年生を過ぎた時点でメリットはないも同然。それより長期間問題になるのは、やっぱりスーパーとの距離と、通勤する時の駅の距離だと思う。

 息子が幼稚園の時に買ったマンションだけれども、あの時は子供が中学生になる時に私立にいれたい=電車通学とか全然考えていなかった。中高で小学校と同じ長さがあるということも、そのあと大学に入れるとしたら10年間通学があるということも、全然念頭になかった。

 駅に近いマンションは騒音も大きいので当時はあんまりチョイスに入っていなかったんだけど……でも今、もうちょっと近かったらよかったのにな!と思っている。

 マンションを買うという話をしたとき、周りのママ友さんが「三回ぐらい買えれば、理想の家が買えそうなんだけどねえ」と言われたものだけれど、本当にそうだなあと思う。

 いい家が見つかりますように。男女一人ずつのお子さんに、もうひとり赤ちゃんが来たら、きっともっと楽しくなることだろう。直接会ったことは一度もないのだけれども、遠い、遠い親戚のおばちゃんのように、こっそりと見守らせてもらっているような、そんな気分でつい、新しい家を買うのなら……なんてことを一緒に考えたくなった日記でした。

 
 

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コメント

こんにちは

ローンは怖いですね。

遠い親戚のおばちゃん的まこさん、ありがとう!
こんなに事細かに検証して記事にしてくれるなんて!! すごい!!!
(まこさん、算数・数学得意だったでしょー?)
私は計算が本当に苦手で=経済的な事を考えるのが苦手で
面倒な話になるとヤーメタか他力本願で事を進めてきたタチです。
だから、自分が金勘定が苦手ということもあって
娘家族には、あまり事細かな計算はいいから、
支払い可能な予算内で今の暮らしが楽になる一番良い条件の
物件を選ぶしかないんじゃない? と言っておきました。
どうせ彼らは何年先か分かりませんが転勤予定の身です。
将来の転売時の価格だってどうなるか分かんない。
・・・・という話をしていった結果、なんとなんと!!
(日曜日以降の記事へと続く〜     思わせぶりでゴメン) 

よしおさんへ

名前は「ローン」ですけど、その実借金ですからね、気を付けて計画を立てないと、と思います。

さとちんさんへ

続き、気になります。続報を楽しみにしてますから。

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